信息时报微社区e家通联合海幢司法所、广东永通律师事务所、广东壮达律师事务所、上海中联（广州）律师事务、广东广和（广州）律师事务所等推出全新栏目《畀个说法》，每期邀请专业律师，为居民选取生活中最常碰到的案例，从专业的角度进行解说。
最近，海珠区海幢街的唐先生遇到了一件烦心事，原来他通过房屋中介在花都区购买了一套房屋，并与业主签署了购房协议，却没料到该房屋土地性质为集体土地所有权，还是违章建筑，最终只能和业主对簿公堂。记者采访了参与本次案件的广大永通律师事务所、海幢街社区法律顾问潘元君，她详细讲解了本次案件的来龙去脉。
潘元君介绍，温先生名下有一套房屋正在出售，唐先生得知后，便通过房屋中介与温先生取得了联系，最终和温先生商议决定，以人民币180万的价格购买该房屋。双方于2021年5月7日签订了一份房屋买卖协议，协议约定房屋的转让价款为180万元，该笔款项分3期支付。协议签订后，唐先生于当日按照协议约定向温先生支付了50万元，加上2021年5月3日支付的定金10万元，唐先生共支付给60万元。
随后，唐先生发现该房屋并未取得土地使用权证书，也未办理建设规划许可等相关手续，房屋属于违章建筑，业主温先生也无法为唐先生办理房屋产权变更手续。唐先生要求温先生退还购房款、购房款利息以及唐先生此前支付的中介费等费用。协商未果，唐先生只能向当地法院起诉。
在诉讼中，广州市规划和自然资源局花都区分局确认未查询到涉案房屋办理建设工程规划许可证的记录，涉案房屋所在土地权利人为广州市花都区狮岭镇某某经济合作社农民集体，土地性质为集体土地所有权，未查询到土地使用权登记信息。当地法院最终判决，确认唐先生与被告温先生于2021年5月7日签订的房屋买卖协议无效，温先生需要在判决发生法律效力之日起十日内向唐先生返还购房款60万元，并向唐先生支付购房款利息。
潘元君介绍，农村集体建设用地是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。唐先生并非该村的村民，故其无权享有该村宅基地使用权，也不能通过买卖行为变相取得宅基地使用权。
本案中，唐先生与温先生之间签订的房屋买卖协议虽然系关于涉案房屋的买卖，但是在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织成员的权益，是法律法规明确禁止的，因此法院支持唐先生的要求，确认其与温先生签订的房屋买卖协议无效。因此温先生应该将收取到的款项返还给唐先生。
至于利息，唐先生和温先生在签订房屋买卖协议时均应认识到唐先生不是涉案房屋所在的集体经济组织成员，唐先生不能购买涉案房屋，但是双方仍签订合同，因此双方对合同无效均存在过错。另外，考虑到唐先生未付清购房款，温先生未将房屋交付给唐先生使用，因此法院酌定利息。
潘元君还提醒，农村集体建设用地是农村集体经济组织成员享有的权利，不是本集体经济组织成员是没有权利取得或是通过“买卖”、“赠与”等方式取得。居民在日常在购买房屋的时候，必须要出售房屋的产权人出具该房屋的查册登记表，了解清楚房屋的性质。
涉及相关法律规定
《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《民法典》第一百五十三条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
潘元君，2006年毕业于华南师范大学，法学专业，学士学位，于2011年通过全国司法考试并取得法律职业资格证书，2012年注册为中华人民共和国执业律师，现为广东永通律师事务所专职律师（执业证号：14401201311092483，电子邮箱：pyjlawyer@126.com）