江海说法丨因欠付物业费被停水停电合法吗?
2021-07-16 21:13:51


微社区e家通江海微音与江海司法所联合推出“江海说法”栏目,邀请广东华璟律师事务所、广东岭南律师事务所、广东冯大律师事务所、广东协言律师事务所律师围绕法律主题,结合社会热点话题,以案释法,提高百姓法律素质和用法水平,推广“一社区一法律顾问工作”。


本栏目每月推送一期,助力构建法治社会,促进江海和谐发展,提高居民群众的法律意识,欢迎关注!


本期特邀请

广东岭南律师事务所胡展毅律师以案说法,

帮您了解物业管理的那些事!


胡展毅

广东岭南律师事务所律师

专业领域:城市更新、房地产业务、合同纠纷

教育背景:中山大学


执业经历:曾任职于番禺区司法局,并派驻番禺区人民法院从事诉前联调工作,法律功底扎实,工作认真负责、经验丰富。律师执业期间,长期从事政府部门、大型企事业单位、金融机构的法律顾问服务,业务专长于政府法律事务、城市更新、房地产及复杂民商事等诉讼及非诉讼法律事务。为工信委、公安局、城管局、民政局、南石头街道等多个政府部门提供法律服务,具有为顾问单位依法决策提供法律支撑的丰富经验。现任广州市海珠区江海街桂田社区、南石头街泉塘社区法律顾问。

去年十月份,王小姐在江海街道某小区购入了人生中的第一套房,今年春节前,王小姐正式拿到钥匙完成收楼,原以为终于有了避风港,没成想小区物业管理处的一封告知书,让一件原本令人开心的事情,变成了烦恼的开端……


案情简介


王女士的购房合同中已写明由卖家结清所有费用后交付房屋,但王小姐入住后,物业管理处以屋主拖欠物业费为由准备对房屋采取停水停电措施。原来,交接房屋时原业主故意隐瞒欠费一事,王小姐当时也没有要求提供相关收据或发票,从而留下隐患。


王小姐思虑过后,决定前往街道司法所寻求帮助。街道律师得知王小姐的烦恼后,在现场与原业主进行电话沟通,后陪同王小姐前往小区物业管理处进行协调。


电话中,街道律师根据王小姐与原业主签订的合同进行法律释明,合同中明确要求卖家在交付该房产时应当结清物业服务费等内容,若故意拖欠而导致买家合法权益受损,依约应由卖家承担相应责任。


在物管处,王小姐出示了合同,同时街道律师向物管人员释明,根据《民法典》规定,即使业主未依据物业管理约定支付费用,物管处无权以停水停电的方式要挟业主,如果王小姐与原业主协商未果导致无法及时支付物业费,而物管处仍坚持停水停电的,王小姐将保留追究物业管理处违法行为的合法权利。


案情焦点
拖欠了的物业费应由谁承担?


根据《物业服务收费管理办法》第十五条第二款规定:“物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”并且,双方买卖合同中明确要求卖家在交付该房产时应当结清物业服务费等费用,因此,在房屋交付前产生的物业费应当由卖家承担。


王小姐可以通过以下方式要求卖家承担法律责任:

1、 要求物管处直接向原业主追讨所欠费用;

2、 王小姐先行支付欠付费用并保留发票或收据,通过诉讼或仲裁方式向原业主追回;

3、 王小姐直接通过诉讼或仲裁方式要求原业主履行合同义务,主动向物管处支付所欠费用。

物业管理处是否有权采取停水停电措施?


根据《民法典》第九百四十四条第三款规定:“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”明确了业主逾期不支付物业费的,物业服务人可以通过诉讼或者仲裁等合法途径主张权利,但是无权采取停止供电、供水等措施。如果物业服务人为催交物业费,采取停止向业主供电、供水、供热、供燃气等措施,造成业主损失的,应当承担相应的赔偿责任。


律师提示


二手房买卖中,不仅要留意合同中的涂销抵押、过户时间、交付时间、税率税费等大的方面,还有一些细节性问题需要多留个心眼,例如水费、电费、燃气费、物业管理费等相关费用应由哪一方承担;有线电视、宽带、房屋维修基金是否同时办理过户;另外,买家应当及时更改物业服务中心的业主档案、信息等。


在物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主没有足够的抗辩理由而不交物业费是一种违约行为,物业服务人可以采取合法行动追偿物业费,但物业服务人采取违法追偿手段损害业主合法权益的,物业服务人需要依法承担法律责任。


法律规定
《物业服务收费管理办法》第十五条

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。


业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。


物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。


《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。


业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。


物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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