信息时报微社区e家通联合海幢司法所、广东永通律师事务所、广东广和（广州）事务所等推出全新栏目《畀个说法》，每期邀请专业律师，为居民选取生活中最常碰到的案例，从专业的角度进行解说。 

房子对普通大众来说成为家庭中最重要的财产，在房产处理过程中，也经常容易出现纠纷。来自海珠区的黄女士前段时间就因为要卖房，遇到了一件意想不到的纠纷。原来，黄女士的儿子得知母亲要买房，便找中介放盘，而黄女士自己也另找人并把房屋卖出，中介公司得知后，起诉要求黄女士支付违约金。这究竟怎么回事？一起来听听参与本次案件协调的海幢社区法律顾问、广东永通律师事务所专职律师林永青细说。

案情回顾

原来黄女士持有一套房屋，想出售，黄女士的儿子林先生得知之后，便通过微信找房屋中介放盘，中介知道林先生没有委托书后，却仅是要求他在独家代理委托书中签上黄女士的名字，并且和钥匙一起寄回。林先生还拍了房产证和母亲身份证的照片，用微信发给了中介公司。中介公司也未要求黄女士确认，也没有与黄女士本人核实信息。黄女士在不知儿子已委托中介的情况下，自己另找人并把房屋卖出。房屋中介知道后，便要起诉，要求黄女士支付违约金。

律师说法

林永青介绍，本案的关键就是黄女士的儿子林先生的行为是否构成表见代理。表见代理，是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。

《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定：“ 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。” 也就是说，虽然某人实际上没有代理权，但对方在履行合理审查义务后，仍有充分的证据和理由相信其有代理权，那么所产生的后果，应由被代理人承担。

林永青表示，表见代理经常发生在近亲属之间，近亲属因客观原因无法订立合同，行为人持有近亲属的身份证明并以其名义签订合同，只要符合表见代理的要件，代理行为有效。

但是，在本案中房屋中介明知林先生没有代理权，并且仅凭他提供的房屋持有人（黄女士）的身份证、房产证照片，而没有核实、确认，就认为林先生构成表见代理，显然是错误的，该代理行为无效。

最终，法院判决以房屋中介明知儿子不是房屋产权人，不但未对儿子是否享有代理权进行审核，反而告知儿子通过代签母亲的名字的方式签订独家代理委托书，事后也并未要求母亲对代理委托书进行追认，独家代理委托书对母亲不发生法律效力，最后，判决驳回房屋中介公司的起诉。

律师建议

林永青建议，日常生活中行驶代理权应该提供合法有效的委托书，当出现表见代理的时候应核实或提供证明该近亲属存在无法订立合同的客观障碍的证据，才能保证代理行为的合法有效，否则，就会造成行为人无代理权，代理行为对被代理人不发生效力的后果。

林永青，1987年毕业于广州电视大学，法律专业，于1986年通过全国司法考试并取得律师职业资格证书，1988年注册为中华人民共和国执业律师，现为广东永通律师事务所专职律师（执业证号：14401199510308616，电子邮箱：1323716321@qq.com）

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