江

海

说

法

微社区e家通江海微音与江海司法所联合推出“江海说法”栏目，邀请广东华璟律师事务所、广东银沐律师事务所、广东冯大律师事务所、广东协言律师事务所律师围绕法律主题，结合社会热点话题，以案释法，提高百姓法律素质和用法水平，推广“一社区一法律顾问工作”。

本栏目每月推送一期，

助力构建法治社会，

促进江海和谐发展，

提高居民群众的法律意识，

欢迎关注！

最近，

拥有400栋房屋的90后包租婆D姐火了，

让广大网友羡慕不已，

但是包租公包租婆也不是那么容易当的，

如果承租人逾期未交租，

就会造成经济损失，

怎样腾退房屋才合法，及时止损？

律师说法帮帮你！

本期律师介绍

肖姣律师：广东协言律师事务所专职律师，合伙人，律师执业证号：14401201011362260。自2010年执业以来，作为律师团队成员为多家行政事业单位或大型国企、民营企业等单位提供法律顾问服务及各类民商事诉讼案件代理服务。现任广州市海珠区江海街道大塘社区法律顾问。

案情介绍

某某公司与唐小姐签订租赁合同一份，约定：某某公司所有的位于番禺丽江花园某商铺出租给唐小姐使用，租赁期限5年，租赁保证金为34000元，于合同签订之日一次性支付给某某公司；租金为每月17000元，唐小姐必须于每月的10日前支付给某某公司，不得拖延。否则，某某公司有权解除合同，保证金予以没收，并按每日万分之三标准追索唐小姐支付逾期付款违约金直至清偿全部款项之日止。

合同签订之初，唐小姐尚能按时支付租金，后唐小姐以经营亏损为由拒不按照合同约定向某某公司交付租金，虽经某某公司多番敦促亦无果，而唐小姐又突然停止营业，下落不明，铺内物品亦未予清场。无奈之下，某某公司只好一纸诉状将唐小姐起诉至广州市番禺区人民法院。

番禺法院经审理后，判决唐小姐向某某公司腾退商铺，并支付拖欠的租金及逾期付款违约金，以及参照租金标准计算至商铺腾退之日止的房屋使用费。因唐小姐未主动履行，某某公司向番禺法院申请强制执行唐小姐名下财产。同时，番禺法院经法定程序评估、拍卖铺内物品所得款项以清偿某某公司部分租金。

承租人逾期未交租亦未腾退房屋给出租人，而出租人又无法找到承租人的情况下，出租人应如何保障自己的权益呢？这是一个常年来困扰着包租公/婆的老大难问题。

律师回答

在租赁期限届满或不定期租赁关系中，出租人要求解除租赁合同并腾退的方法主要有以下几种：

方法一：以公告函、催告函的形式向租户发出解除合同限期腾退的通知

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，若承租人逾期未交租且拒绝腾退房屋给出租人，出租人可行使租赁合同关系解除权，通知该承租人解除租赁合同关系,要求承租人支付拖欠的租金并腾退房屋。

方法二：起诉至法院要求解除与租户的租赁合同，要求租户腾退房屋

在函告无果的情况下，出租人可以起诉至法院，要求解除双方租赁合同关系、承租人腾退房屋并清偿拖欠的租金及合同解除后占用房屋期间的房屋使用费。待法院判决生效后，出租人可申请法院强制执行承租人名下的财产以清偿应付的房屋租金及合同解除后占用房屋的房屋使用费，出租人还可申请法院强制执行承租人腾退所占用的房屋。

通过法院诉讼，出租人一般都能够较为稳妥地维护自身权益。但诉讼程序历时久，不一定能切实尽快地解决纠纷。尤其针对城中村房屋出租的问题，每月租金可能仅几百元不等，对于出租人而言其主要诉求可能是尽快把房屋收回再重新放租以减少损失，若通过诉讼方式解决恐怕是费时费力。

方法三：申请公证函腾退房屋

出租人在租户知情并且在场的情况下，可清退物品，并以拍照、录像的方式对处置过程进行全程记录；在租户不配合到场清退时，为避免因出租人自行处置不当而引起的后续纠纷，出租人可向公证处申请公证函告过程及腾退过程，在公证员监督下清点物品，物品数量记录在公证书。

律师提醒您

出租人在租赁合同签订前也可做好风险把控，在确定房屋租赁时签订书面租赁合同，在合同中就双方各自的权利义务及其违约责任、承租人逾期欠付租金或拒绝腾退房屋时应如何处理等进行明确的约定，从而在双方发生争议时提供解决争议的合同依据。

比如，双方在合同中明确约定承租人交纳适当金额的保证金，若承租人违约则没收保证金；列明倘若承租人无正当理由经出租人催促后不交租也不腾退房屋，甚至避而不见、下落不明等等违约情形之下，出租人可以自行直接清场处置房屋物品并收回房屋等。签订明确的书面合同，提前预见到可能出现的各种风险，并在合同中约定在相应情形下的处理方法，即便双方发生争议起诉至法院亦有据可循。

但应注意的是，若出租人采取自行清场处置的方式来收回房屋，出租人应当以拍照、录像的方式对处置过程进行全程记录，并请第三方见证、公证处公证等，以尽可能地避免因自行处置不当而引起的后续纠纷。

疫情下，如何解决房屋租赁纠纷？

承租人逾期未交租，出租方通常可以采用以上处理方式尽可能地避免纠纷。那么，在今年爆发的新冠肺炎疫情之下，又应当如何科学解决房屋租赁纠纷呢？我们还是通过现实案例来具体分析。

基本案情

2019年，黄某租赁朱某商铺用于经营美术教育培训机构，双方签订租赁合同，租赁期从2019年2月22日至2020年2月底。1月24日，广州市教育局明令禁止全市校外教育培训机构开展线下培训活动。为配合疫情防控，黄某关闭了美术教育培训机构，并于2月3日以疫情不可抗力致合同不能履行为由，要求2月份租金按使用天数折算。

2月4日，黄某搬离房屋，并向朱某发送房屋清场视频和图片。此后，朱某未到现场检查清场情况，并要求黄某缴纳2月份租金及物业费。黄某一气之下将朱某诉至法院，要求2月份房租按实际使用天数4天折算缴纳，并返还房屋租赁保证金。

处理情况

3月16日，广州市黄埔区人民法院接手该案后，理清案情来龙去脉，了解双方当事人的诉求。经法官调解，双方当事人同意各退一步，并达成了调解协议：黄某先行清空租赁商铺，商铺2月份房租及物业费由双方平摊，直接在商铺保证金里扣除，朱某退还黄某剩余保证金。3月18日，法官安排两人分别签署调解协议。至此，该起纠纷圆满化解。

案件启示

这个案件，法院认为，疫情防控确实在一定程度上给租赁合同的履行带来影响，但租赁双方面对疫情引发的纠纷仍需注意以下几个问题：

严格区分租赁物商业和居住用途，根据不同用途标的物在疫情期间所受影响的严重程度，采取不同的处理措施。

对于承租用于居住的租赁物，租赁物除用于居住外还具有储物功能，租金减免原则上需以出租人同意为前提，除非有证据证明承租人因疫情被收治或隔离导致长时间不能使用租赁房屋。

对于承租用于商业经营的租赁物，因政府采取疫情防控措施导致承租人在一定期限内无法经营或无法正常经营的，承租人因疫情导致经营困难延期交租的，出租人依据合同约定要求承租人承担逾期交租的违约责任的，不予支持；承租人请求减免租金的，可综合考虑疫情影响的期间和程度，酌情予以支持；承租人请求解除合同的，应当根据公平原则，结合实际情况确定。

另外关于承租人以疫情构成不可抗力要求免除相应违约责任的情形要谨慎使用，如疫情发生后订立的合同，或在疫情发生前已构成迟延履行的，不能适用不可抗力条款主张免责。承租人主张疫情构成不可抗力要求免除相应违约责任，还应综合考虑以下几个因素：

1、政府及有关部门采取的防控措施对合同履行产生影响的严重程度；

2、 是否及时履行了通知义务，告知合同相对方合同受疫情影响的具体情况；

3、免除责任范围仅限于疫情对合同履行产生影响的范围，而不能无限扩大。最后，承租人还需对其主张承担举证责任。

律师提醒您

通过分析上面的案例，我们不难发现，在疫情期间关于房屋租赁关系的纠纷，很多时候会采取调解的方式，在4月20日发布的最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中也指出，各级人民法院要充分认识此次疫情对经济社会产生的重大影响，立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，积极参与诉源治理，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持调解优先，积极引导当事人和解协商、共担风险、共渡难关，切实把矛盾解决在萌芽状态、化解在基层。

相比于诉讼以及仲裁，在疫情期间调解更有其独特的优势，首先，调解可以不受时间、空间的限制，特别适合疫情中处理争议。疫情中，人们不能出门、不能见面、更不能到法庭、仲裁庭，而调解却是随时随地可进行的，既可以戴着口罩当面调解，也可以通过电话、微信、视频、一些专有平台远程调解。而且，由于很多工作、很多活动都通过远程来完成，所以，远程调解也就不像以前那样鹤立鸡群了，远程调解像其他工作与活动一样，很合时宜，容易收效。

再者，调解可以不受办案机构、办案主体限制，特别方便疫情中的各类工作人员。

调解既可以由正规的调解员主持进行，也可以由下沉到城市街道、社区、医院、路面以及农村广大地区的警察、社区工作者、党员干部、志愿者来主持进行。灵活性更强，能最大限度地及时解决疫区的各类大小争议，不至于小事拖大、小争议变成大纠纷，也不至于因争议而耽误抗疫大事。

江海街目前有1个街道调解中心，17个社区调解委员会，每个社区调解委员会都有社区法律顾问参与调解工作，免费为街坊提供法律咨询服务。如今受疫情影响，矛盾纠纷较多，街道及时组织调解工作培训会，人民调解员处理涉疫纠纷的能力有了很大的提升。

有问题找调解，
是街坊们当前最好的选择。